政府勿再拖延制订可靠的房屋政策

像样的住所、足够的食物、良好的健康和教育是国民的基本人权。政府有道德上的责任使大多数人民可拥有自己的房屋，或租公家的房屋。

令我国人民感到悲哀的是政府没认真对待这个问题，或走错了方向。若政府真心要使房屋为人民买得起的，就应该控制发展商、银行和投机者，因为他们对屋价的飚升扮演了重要的角色。

在我国各大城市，屋价已经上扬到非常昂贵，连中产阶级也买不起一栋屋子或公寓住房，下层人民就更不用说了。在 2009 年，吉隆坡的平均屋价是 390,000 令吉，几乎是平均家庭收入的 6 倍。槟岛的情况则更糟，平均屋价是 540,000 令吉，或等于平均家庭收入的 8 倍。这显然是一般家庭所不可及的。国际上可接受的屋价和与家庭收入的比是 3 到 4 倍。

政府在 2011 年预算案里宣布，首次购屋者可贷款 100 ％，同时也宣布屋价不超过 350,000 令吉者可豁免 50 ％印花税。豁免印花税是好的，但应只限于首次购屋者。准许贷款 100 ％的政策则可能有问题，因为它鼓励银行发放高风险贷款，诱惑不负责任的买主在屋价下跌时或没能力还贷款时一走了之。比较慎重的政策是规定购屋者必需投入些资本。

为何屋价飚高至一般国民都买不起呢？通常价格上扬是因供应不能满足需求。但我国人口与住房普查说明，房屋是多过家庭的数目。在 2000 年，全国的空屋率是 15.6% 。某些地方则更高，如马六甲是 24.5 ％，槟城 23.5 ％和吉隆坡 15.9 ％。城市房屋置空的原因是刚建竣待售或租。这表示很多人买房产是投机和投资，把屋价推高。

换句话说，房屋的供求出现了配合不当。我国大多数人民要的是买得起的屋子，但发展商供应的是他们买不起的。发展商更照顾投资者和投机者，这些人是买屋出租或转卖来赚钱的。这类人多数拥有两三栋或更多屋子。其实，众所周知，发展商优待同时买多栋房屋的顾客，在建屋计划推展前就把最好的保留给这些人了。普通购屋者只好排队买较次的房屋，或者付更高的价钱向上述投资者购买屋子。发展商甚至到海外积极推售我国房产，因为价格还是比国际水平低。政府不仅鼓励外国人投资公寓，而且也投资地产。其实这是搞错了孰者为先，使屋价上扬更为严重。和印尼、菲律宾及泰国不同，我国是东南亚少数允许外国人拥有地产的国家之一。

银行的各种积极推销方法也帮助推高屋价。它们放松了放贷标准，愿意借出高达 95 ％产业价值的贷款。它们更愿提供可变利率而非固定利率的贷款，这样可减低初期的利率来降低分期付款。另一减少每月分期付款的办法是把贷款期延长到 40 年，超出了借贷者的工作生命期。最近建议的两代人贷款是延长到 70 年的，这已在日本出现，也反映情况已变得多么荒谬！他们鼓励借贷者叫下一代来负担债务。因此，提供种种贷款方便：不只给一次买多栋屋子的富人，也给通过反常地延长贷款期才买得起屋子的人，或者提供初期低诱惑利率，这才是屋价上涨的主要原因。

为了使我国一般人民买得起屋子，抑制不可永续经营的和不良的产业涨价，政府应采取以下措施：

•  目前是政府开始制订公众住房政策和提供人民买得起的房屋的时候。尤其应在城市地区提供这种房屋给低收入者。新加坡建屋局是个值得研究的例子。该国政府带头为其大多数人民建买得起的住房。或者政府可考虑和私人界合作进行这样的计划。在地少人多的地方，要有综合性的土地使用计划。良好的公共交通和减少交通阻塞是绝对需要包括在计划内的。

•  至于私人屋业，政府必需带头监督其价格，采取及时和适当的措施，以免产业价格不良地和不能永续经营地攀升。最近金融危机的教训是中央银行和政策制订者注意的范围过窄，只注意消费品价格和工资上涨，忽略了监控和管制资产价格上涨。现在我们应承认，资产价格上涨（产业和股票）已威胁财政和经济的稳定。国家银行最近限制购买第三项产业者只能贷款 70 ％，但这个措施还不足以抑制过度投资和投机。我们建议把贷款的比例降得更低，测试市场的反应。

•  政府应提高短期内交易的产业盈利税。对于售卖拥有不足 5 年的产业，目前只征收 5 ％盈利税，其抑制作用是不足的。拥有产业的时间越短，盈利税就应抽得更高，而且对卖出的第二项和之后的产业也应以同样方式抽税。

•  政府应禁止售卖地产给外国人。至于非土地产业，则应禁止外国人获得本国的房屋贷款，除非是已取得本国永久居民地位者。

•  城市规划师和地方政府当局应有综合性的土地使用计划；应该更重视发展绿色和方便人民的城市。它应该有最好的公共交通系统，但要少建购物商场、大型超市和道路。

简而言之，政府应优先考虑大多数国民的需要，把它置于银行家、发展商、投机者和外国人的需要之前。