政府应成立分层地契理事会

目前，我国许多公寓住户对面对诸如上层房子造成漏水、每月维持费很高、屋主不交维持费等问题。

他们也面对发展商拖延申请和交出分层地契的问题。因为这样发展商就可继续向购买公寓者收维持费。

为了更好地保护高楼住户，《 2007 年建筑物与共有产业维修管理法令》（或称《第 663 号法令》）便设置了建筑物专员的官职。根据此法令，如住户不同意专员的决定，只得把事情交法庭判决。这是因为有权处理住户上诉的分层地契理事会至今尚未成立，因此对住户是非常不公平的。

根据《第 663 号法令》，公寓建好，房子交给屋主后，就必须在规定时间内成立联合管理委员会。在此委员会成立之前，发展商必须管理一个称为建筑物管理户头，详列保养建筑物与公用区的收支账目。

发展商每月收的维持费常常上万元。经多年累积，数额可能已达百万。因此，一些发展商不愿交出建筑物管理户头。

有投诉说，通知出席成立联合管理委员会的通告只发给某些特定的屋主，或者是通知时间不足。当发展商交出有关户头钱财时，出现纠纷的主要在收支没账单。因没完整和适当的账目，管理委员会当然不愿接受这样的建筑物管理户头。

曾有一案例，联合管理委员会坚持发展商应交出建筑物管理户头 16 年的账目，但建筑物专员却决定只要最后 3 年的账目就足够了。该专员认为，发展商只需提供自 2007 年以来的账目即可，因为《第 663 号法令》在该年生效。最近，专员却告诉该委员会说，根据法律，它必须解散，因为它成立已超过 12 个月。《第 663 号法令》说，联合管理委员会应在成立 12 个月后解散，必须组织一个管理公司来接管其工作。

如果有分层地契理事会，上述委员会可就不满专员的决定而上诉。可是理事会至今都未成立，这是令人摸不着头脑的问题。要通过法庭反对专员的决定肯定要花不少钱，对许多联合管理委员会或管理公司来说，这是划不来的。

最近提出的《建筑物分层管理法令》将取代《第 663 号法令》。新法令要有效，就要规定发展商提供由始至终的管理户头账目。这是合理的，因为涉及大众的钱，而他们是受托人而已。另外，新法令也要规定限期申请分层地契，不要再像《 1985 年建筑物分层地契法令》的第 8 （ i ）条那样含糊。（该条款说：“如有关建筑所在的土地能再分割”，则应在某期限内申请分层地契。）